Arbeiten in der Wohnung – gibt das Probleme?

Viele Selbstständige fangen erst mal in der eigenen Wohnung an zu arbeiten, ohne sich darüber groß Gedanken zu machen. Aber spätestens wenn die Übersetzerin eine Partnerin mit ins (Wohn-)Büro nimmt, der Programmierer ein Firmenschild an der Haustür anbringen will oder Nachbarn sich über die "dauernde Musikbelästigung" aus der Wohnung der Musiklehrerin beschweren, stellt sich die Frage: Kann mir da eigentlich irgendjemand was wollen, wenn ich in meiner Wohnung arbeite? Der Vermieter? Die Eigentümergemeinschaft? Die Gemeinde?

Die grobe Antwort heißt: Nein. Solange die Wohnung überwiegend dem Wohnen dient, können sie nicht. Zumindest, wenn die folgenden Regeln beachtet werden.

Miet- und Hausrecht

Es ist grundsätzlich erlaubt, in einer Wohnung zu arbeiten und auch erwerbstätig zu sein – und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit handelt. Wer das nur zeitweilig tut, weil sie oder er noch einen anderen Arbeitsplatz außerhalb der Wohnung hat, hat keine Schwierigkeiten zu befürchten.

Aber auch wenn eine Selbstständige ihre gesamte berufliche Tätigkeit in der Wohnung ausübt, ist das nicht zu beanstanden, solange sie keine baulichen Veränderungen vornimmt und der Charakter der Wohnung als Wohnraum erhalten bleibt. Kann sie dort also immer noch kochen, übernachten und wohnen, verstößt sie nicht gegen den Mietvertrag. Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung in diesem Rahmen ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 14.7.2009 (Az. VIII ZR 165/08) selbst dann erlaubt, wenn der Mietvertrag eine Nutzung "zu anderen als Wohnzwecken" ausdrücklich untersagt. Vorausgesetzt, dass die berufliche Tätigkeit in der Wohnung keine "weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als eine übliche Wohnnutzung" hat. Es ist dabei Sache des Mieters "zu beweisen, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen".

Dennoch empfiehlt es sich, eine solche berufliche Nutzung mit dem Vermieter zu besprechen und am besten im Mietvertrag zu fixieren. Denn wer vorher Bescheid weiß, macht hinterher keinen Ärger.

Die Zustimmung des Vermieters bzw. der Eigentümergemeinschaft braucht auf jeden Fall, wer

• am oder im Haus ein Firmenschild anbringen will,
• halbwegs regen Kundenverkehr hat, also mehr als drei oder vier Besuche am Tag,
• laute Maschinen aufstellen oder
• weitere Personen in der Wohnung arbeiten lassen will.

Für diese Genehmigung darf der Vermieter dann einen Aufschlag auf die Wohnraummiete verlangen – üblicherweise aber nicht mehr als 20 Prozent der Nettomiete.

Trotzdem sollte auch bei einer solchen teilgewerblichen Nutzung unbedingt ein Wohnungsmietvertrag abgeschlossen werden. Wird die Wohnung nämlich als Gewerberaum gemietet, gelten die Mieterschutzgesetze nicht.

Das Spezialproblem Musizieren in Wohnräumen wird in einem gesonderten Kapitel behandelt.

Baunutzungsrecht, Zweckentfremdung und der Umgang mit Abfall

Auch die Zweckentfremdungsverordnungen, die es – mit unterschiedlichem Inhalt – in vielen Städten gibt, stehen einer solchen Nutzung der Wohnung in der Regel nicht entgegen. In den meisten Städten ist die teilgewerbliche Nutzung erlaubt, solange der Wohnungsinhaber seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung hat, mehr als die Hälfte der Wohnung tatsächlich zum Wohnen nutzt und in den anderen Räumen selbst arbeitet. Anders sieht das natürlich aus, wenn eine Zweitwohnung ausschließlich als Büro genutzt wird. – Ob in der eigenen Stadt bzw. im eigenen Bundesland eine Zweckentfremdungsverordnung gilt und was da genau drin steht, erfährt man im Internet oder auch im Rathaus der eigenen Kommune.

Allerdings müssen auch Nutzungsänderungen, die keine Zweckentfremdung sind, von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Wie eng die jeweilige Gemeinde das sieht, erfährt man durch einen Anruf beim Bauamt. Als genehmigungspflichtig gilt eine Nutzungsänderung meist, wenn sie zu mehr Krach, mehr Publikumsverkehr, mehr Abfall, mehr Emissionen o.ä. führt.

In reinen Wohngebieten sind zwar freiberufliche, nicht aber Gewerbenutzungen erlaubt. Für nicht störendes Gewerbe wie einen Versicherungsmakler oder eine IT-Dienstleisterin sind jedoch Ausnahmen möglich.

Außerdem muss, wer ein Gewerbe in der Wohnung anmeldet, damit rechnen, dass die Gemeinde zusätzliche Abfallgebühren für den – vermuteten – Gewerbeabfall haben will. Wer keinen zusätzlichen Abfall produziert, kann das in manchen Gemeinden mit einem Anruf klären, in anderen sieht eine strikte kommunale Abfallsatzung selbst bei einem stillen Gewerbe eine Gebühr vor, die leicht das doppelte der Haushaltsgebühr erreichen kann.

Für berufliche Abfälle sind im Wesentlichen zwei Fragen zu klären: Müssen sie in gesonderten Behältern gesammelt werden und (was) ist dafür zu zahlen? Die zweite Frage wird kommunal geregelt, bei der ersten kommt es schlicht auf Art und Umfang des Abfalls an. Die in 2017 neu gefasste Gewerbeabfallverordnung (GewAbfV) regelt hier bundeseinheitlich den grundsätzlichen Umgang mit dem Müll. Wir wollen hier Sonderfälle wie Bauschutt und Gefahrstoffe einmal außer Acht lassen und uns auf gewerbliche Siedlungsabfälle konzentrieren: Für solche Abfälle, die jenen "aus privaten Haushaltungen auf Grund ihrer Beschaffenheit oder Zusammensetzung ähnlich sind" und in der Menge überschaubar sind, brauchen normalerweise keine gesonderten Mülltonnen geordert werden. Denn das ist in der Regel "wirtschaftlich nicht zumutbar" wie es §3 GewAbfV beschreibt und dann erlaubt §5 GewAbfV eben, die allgemeinen Behälter der Wohnanlage für den Hausmüll zu nutzen.